T-Poradňa

Prenajímate byt? Pred podpisom preverujte

Nový seriál: Vaše dane a odvody. Bez dobrej zmluvy o prenájme sa vám ťažko budú vymáhať prípadné nedoplatky

397147
15.07.2013 / Zuzana Kollárová

Vlastníte byt a práve uvažujete, že ho prenajmete? Potom by ste mali vedieť, že vypracovanie kvalitnej zmluvy by malo byť pre vás samozrejmosťou. Základné náležitosti nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení.

"Pred podpisom zmluvy však odporúčam uistiť sa, že osoba nájomcu je dôveryhodná a zodpovedná, ktorá dodrží dohodnuté zmluvné podmienky, jej povinnosti a záväzky voči prenajímateľovi, že napríklad byt a jeho zariadenie nezničí alebo nepoškodí," radí advokátka Katarína Bystrická z Právneho centra.

Advokátka zdôrazňuje, že je nevyhnutné, aby si prenajímateľ včas (najneskôr pred podpisom zmluvy) na základe predložených dokladov overil totožnosť budúceho nájomcu bytu a všetky jeho osobné a kontaktné údaje (meno a priezvisko, dátum narodenia, trvalý pobyt, telefonický a e-mailový kontakt). Tieto údaje treba po ich preverení uviesť v zmluve.

"Hoci sa nepovažuje za zdvorilé zaujímať sa o osobný status, to je napríklad rodinný stav, zamestnanie, od tohto statusu sa priamo odvíja solventnosť nájomcu a jeho schopnosť riadne a včas uhrádzať dohodnuté nájomné a súvisiace platby," zdôrazňuje K. Bystrická.

Odporúča takisto zistiť si od nájomcu jeho ďalšie plány, na aký dlhý čas chce v meste alebo obci bývať, študovať či pracovať. Ak sa o byt zaujíma viacero osôb, táto informácia pomôže prenajímateľovi z okruhu potencionálnych nájomcov vyradiť osoby, ktoré preferujú krátku dobu trvania nájmu.

"Napriek tomu, že sa tento postup uplatňuje skôr pri výbere zamestnanca, aj pri výbere nájomcu odporúčam žiadať od záujemcu o byt referencie, napríklad telefonický kontakt na predchádzajúceho prenajímateľa alebo zamestnávateľa."

Zariadenie a vybavenie bytu, opravy a údržba

Pri odovzdaní bytu nájomcovi je nevyhnutné spísať preberací protokol, kde sa detailne špecifikuje všetko zariadenie bytu a jeho vybavenie, stav zariadenia a vybavenia bytu, rovnako sa zachytí stav všetkých meračov energií s uvedením čísla merača a stavu merača v deň odovzdania bytu nájomcovi a uvedie sa, že všetko zariadenie a vybavenie bytu je nepoškodené a bez vád. Katarína Bystrická upozorňuje, že tento preberací protokol by mal byť prílohou zmluvy.

Potrebné je tiež dohodnúť spôsob, akým sa bude prípadná strata zariadenia či poškodenie bytu riešiť, v akej lehote je nájomca povinný škodu nahlásiť, nahradiť. Na tento účel je vhodné dohodnúť v zmluve a od nájomcu po podpise zmluvy inkasovať kauciu, z ktorej sa podľa dohody zmluvných strán nahradia prípadné škody. Zmluvné strany by si mali tiež dohodnúť sumu hodnoty opravy a údržby bytu, do ktorej znáša náklady za opravu a údržby nájomca a nad ktorú tieto náklady znáša prenajímateľ.

Zmluvné podmienky

Aj v prípade, že má vlastník záujem o dlhodobejší prenájom bytu, K. Bystrická na začiatok odporúča dohodnúť kratšiu dobu trvania nájmu, spravidla jeden rok. "Určite neodporúčam dohodnúť hneď na začiatku dlhšiu dobu trvania nájmu (2-3 roky), prípadne uviesť dobu neurčitú. Nájom bytu je totiž chránený a prenajímateľ má obmedzené možnosti ukončenia zmluvy, aj to len spôsobom a z dôvodov podľa Občianskeho zákonníka."

Treba tiež negatívne vymedziť, čo nájomca v byte nesmie robiť: napríklad bývať v byte so zvieraťom či s inými osobami, prípadne umožniť im takéto čo i len dočasné bývanie, to je zákaz prenechania bytu do podnájmu alebo užívania tretej osoby, zákaz využívať byt na iné účely ako na bývanie (napríklad na podnikanie), zákaz vykonávať v byte stavebné alebo iné úpravy.

Prenajímateľ by si mal dohodnúť právo kontroly bytu spravidla v mesačnej periodicite, pričom presný deň a hodina budú určené po dohode s nájomcom.

V článku zmluvy ohľadom nájomného a platieb za služby a energie treba presne špecifikovať, čo je zahrnuté v paušálnej mesačnej platbe za súvisiace služby a energie, a čo si bude nad rámec týchto služieb hradiť sám nájomca (napríklad poplatok za internet, káblovú televíziu).

Pri skončení nájmu je potrebné dohodnúť lehotu na vypratanie bytu, ďalej napríklad že nájomca je povinný odovzdať prenajímateľovi byť vyčistený, vyprataný (myslí sa tým nábytok alebo zariadenia, ktoré do bytu vniesol nájomca) a v stave v akom ho prevzal s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Akékoľvek zistené poškodenia zariadenia a vybavenia bytu budú nahradené zo zloženej kaucie a v prípade, že táto nebude vyčerpaná, bude zostatok finančných prostriedkov vrátený nájomcovi až po vyprataní a odovzdaní bytu a vysporiadaní všetkých jeho záväzkov a povinností voči prenajímateľovi.

"Pre porušenie povinností a záväzkov nájomcu odporúčam dohodnúť zmluvné pokuty, prípadne možnosť prenajímateľa odstúpiť od zmluvy."

Čo by malo byť v zmluve

  1. Zmluva o prenájme bytu by mala byť písomná a mala by obsahovať výšku nájomného, poplatky za energie, spôsob ich výpočtu. Uvádzať treba aj výšku záloh a kaucie, termíny platieb a vrátenia preplatkov. Netreba zabudnúť na výšku penále.
  2. V zmluve by mala byť uvedená dĺžka nájmu, výpovedná lehota, súhrn zariadenia bytu prípadne podmienky náhrad prípadnej škody na majetku v byte.
  3. Zmluva by tiež mala obsahovať podmienky zvyšovania nájomného a podmienky, za akých môže vlastník vstupovať do bytu. Dôležitá tiež je úprava podmienok výpovede nájmu.
  4. Súčasťou zmluvy ba mal byť aj odovzdávací protokol a to ako pri príchode nájomníka tak aj pri jeho odchode. V protokole treba popísať stav v akom sa byt nachádza, jeho vybavenie a spotrebu energií.


Seriál Vaše dane a odvody bude vychádzať v lete každý pondelok. V nasledujúcich vydaniach si prečítate:

3. Povinnosti prenajímateľa na daňovom úrade - kedy sa registrovať

4. Prenájom manželov

5. Zmeny v zdaňovaní prenájmov od januára - paušálne výdavky už nemožno uplatniť

6. Ako si zaúčtovať (jednoduché účtovníctvo alebo daňová evidencia) náklady pri prenájme, čo s úrokmi z hypotéky na byt, čo vám daniari uznajú

7. Dať či nedať byt do obchodného majetku a ako odpisovať

© 2013 News and Media Holding

Diskusia (0reakcií)

Máte otázku o obchodovaní
na finančných trhoch?
Opýtajte sa expertov
v našej poradni!

Ako sa bez rizika naučiť obchodovať?
Založte si zdarma
demo účet!

Tagy:

občianske právo

,

poradňa

,

Vaše dane a odvody